一、背景依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第 33 条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

为促进土地市场持续健康发展，确保基准地价成果符合经济社会发展和土地市场运行实际，自然资源部印发《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、省自然资源厅印发《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办发〔2023〕10号）， 决定开展全省城镇土地级别与基准地价更新调整工作。

二、基准地价定义

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

三、成果主要内容

1、评估范围

本次汝南县城镇基准地价评估范围为主城区、乡镇建成区和规划建设区。总面积107平方公里（含镇区范围）。

2、土地定级

本轮汝南县城镇土地定级采用分类定级。

中心城区分为商服用地、商务金融用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地和交通运输用地6种类型。其中：商服用地、住宅用地划分为四个级别；工业用地、公共管理与公共服务用地和交通运输用地划分为三个级别。

各乡镇乡镇建成区和规划建设区分为商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地4种类型，各用途均划分两个级别。

3、基准地价评估的内涵界定

（1）土地用途：分为商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地；

（2）权利状况：出让土地使用权；

（3）使用年期：均为法定最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年；

（4）开发程度：汝南县中心城区开发程度：五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）。各乡镇开发程度：三通一平（通路、通电、通上水和场地平整）；

（5）汝南县城区基准地价标准容积率：商服用地（不含商务金融）1.6、商务金融用地1.8、住宅用地1.8、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地1.5、交通运输用地1.0；

汝南县各乡镇标准积率：商服用地1.1、住宅用地1.2、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地1.3；

（6）本次基准地价更新估价期日为2023年1月1日。

四、成果应用

1、运用基准地价成果确定土地出让底价；

2、调整土地使用条件，发生土地增值需补缴地价款；

3、运用基准地价成果，为房地产征收税费提供参考；

4、运用基准地价成果，制订行之有效的地价管理政策，保证土地资产的保值与增值；

5、科学合理利用成果制定相关管理措施，促进不动产市场健康发展。